ID_CONTENT 69

27/06/2019 - Nieuws

Hoe maakt u de juiste keuze tussen uw eigendom verkopen zonder werken uit te voeren of uw eigendom behouden om dit dan te renoveren?

Een vastgoedeigenaar vraagt zich misschien af of het nut heeft om grootschalige renovatiewerken uit te voeren als zijn gebouw het einde van zijn levenscyclus bijna bereikt heeft en volledig gerenoveerd moet worden.

Een vastgoedeigenaar vraagt zich misschien af of het nut heeft om grootschalige renovatiewerken uit te voeren als zijn gebouw het einde van zijn levenscyclus bijna bereikt heeft en volledig gerenoveerd moet worden.

Als we gevraagd worden om dit type van risicoschatting uit te voeren, overlopen we eerst deze vragen met de eigenaars:

  • Wat is de huidige huursituatie en wat zijn uw toekomstplannen? 
  • Is er een stedenbouwkundige en/of regularisatievergunning nodig voor de geplande werkzaamheden?
  • Wat zijn de wettelijke gevolgen van deze vergunning?
  • Betaalt de eigenaar de kosten van de renovatie?
  • Wat is de algemene rendabiliteit van dit project?

Bij een grondige renovatie is het efficiënter om alle woningen in een gebouw tegelijkertijd te renoveren en dat betekent dat het gebouw vrij van bewoning moet zijn, wat wettelijke verplichtingen of huurleegstand met zich meebrengt. Daartegenover staat dat de overlast niet blijft aanslepen, zoals dat het geval zou zijn indien elke woning pas gerenoveerd zou worden zodra een huurder vertrekt. Door het volledige gebouw te renoveren, kan bovendien de ‘standing’ verbeterd worden met, bijvoorbeeld, een opfrissing van de gemeenschappelijke delen.

Met een goede kennis van de wetten en een strikt toezicht op de deadlines kunnen de kosten verbonden aan de huurleegstand en aan de eigenlijke bouwwerken tot een minimum beperkt worden.

Een goede schatting maken van het budget voor de werkzaamheden en alle bijbehorende kosten, en anticiperen op eventuele bijkomende kosten, is heel moeilijk, zelfs voor vaklui. 
We raden dan ook ten zeerste aan om een bijkomende marge van 20% te voorzien, bovenop het opgestelde budget.

Indien voor de renovatie een stedenbouwkundige vergunning vereist is, moet ook aandacht besteed worden aan de onvermijdelijke gevolgen hiervan:

  • Kosten (architect, landmeter, administratieve kosten, enz.)
  • Afleveringstermijn
  • Bepalingen DBDMH, EPB of milieubepalingen 
  • Stijging van het kadastraal inkomen

 

Voorbeeld:

Dhr. Janssen renoveert zijn huurpand met 3 appartementen in Brussel. Hij maakt van de gelegenheid gebruik om een duplex te creëren onder de dakbalken van het laatste appartement. Deze vergunningsaanvraag heeft aanzienlijke gevolgen op stedenbouwkundig vlak. De gemeente verplicht hem immers om deze wijzigingen door te voeren:

  • Toepassing van de normen van de GSV op het appartement,
  • Nieuwe isolatie van het dak om te voldoen aan de EPB-normen, 
  • Vervanging van de ramen om te voldoen aan de normen van de huisvestingscode inzake natuurlijke verlichting,
  • ‘Brandwerende’ deuren en muren om te voldoen aan de normen van de DBDMH.

Als hij deze elementen in overweging neemt, stelt dhr. Janssen vast dat de kostprijs veel hoger ligt dan de verwachte rendabiliteit. 

 

Elk geval is anders en het is niet de bedoeling om overhaaste conclusies te trekken of te vervallen in algemeenheden. Daarom nemen we de nodige afstand om elk project in zijn geheel te analyseren.

Een bestaand gebouw dat in slechte staat en slecht onderhouden is verkopen om een nieuwer, reeds verhuurd gebouw te kopen kan een betere keuze zijn dan te beginnen aan ingrijpende, slecht geplande renovatiewerken. Het kan ook een goede oplossing zijn om een gebouw te kopen zonder stedenbouwkundige onregelmatigheden.

Zonder voorbij te gaan aan de waardevermindering als gevolg van de overdrachtskosten is dit a priori een neutrale keuze in de vastgoedbalans: want zodra er een arbitrage gebeurt door tegelijkertijd een verkoop en een aankoop af te sluiten, blijft de eigenaar op dezelfde manier ‘geïnvesteerd’ in vastgoed.

We stellen echter vast dat de arbitrage, met name dankzij het hefboomeffect, gunstiger kan zijn voor de vastgoedblootstelling van de eigenaar die voordeel zou kunnen halen uit de markttrends (indien de markt stijgt).

Documenten